開発許可制度について

開発許可制度は、開発区域の規模及び予定建築物の用途に応じて、道路、公園、排水、給水等の必要な施設の設置を義務づけ、良好な水準の都市形成の誘導を図ろうとするとともに、市街化調整区域にあっては一定のものを除き開発及び建築等の行為を制限して、無秩序な市街化を防止するという目的を達しようとしているものです。
農地法に基づく農地転用や農振法に基づく農振除外とは別に、一定規模の開発を行う場合（建物等を建てる場合など）には、必ず都市計画法に基づく開発許可申請が必要（例外あり）になります。

許可申請が必要な開発規模は次のとおりです。

1. 線引き都市計画区域（市街化区域）

＊１０００平方メートル以上

2. 線引き都市計画区域（市街化調整区域）

＊原則規模にかかわらず許可が必要

3. 非線引き都市計画区域

＊３０００平方メートル以上

4. 都市計画区域外

＊１００００平方メートル以上

都道府県および市町村によって異なる場合がありますので、かならず役所との事前相談が必要になります。

市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域ですので、原則土地の造成や建物等を建てる等の開発行為が禁止されています。

例外的に、都市計画法第３４条によって認められている主な開発行為は次のとおりです。

詳細は省略しますが、建物等の事例を記載します。

1. 第３４条第１号　公益上必要な建築物又は日常生活に必要な物品等の販売店舗等
2. 第３４条第３号　農林水産物の処理等の施設
3. 第３４条第６号　既存工場の関連施設
4. 第３４条第７号　危険物の貯蔵または処理に供する施設
5. 第３４条第９号　地区計画または集落地区計画の区域内での適合する建築物等の開発行為
6. 第３４条第１１号　市街化促進のおそれがない等と認められるとして条例で定めた開発行為

第３４条第１号　公益上必要な建築物又は日常生活に必要な物品等の販売店舗等

１．公益上必要な建築物

1. 小学校、中学校、義務教育学校のうち、市町村立のもの（申請する市）
2. 診療所、助産所
3. 老人居宅介護等事業施設、老人デイサービスセンター、小規模多機能型居宅介護事業施設、複合型サービス福祉事業施設
4. 保育所又は認定こども園
5. 放課後児童クラブ、児童館
6. その他（ 自己の業務の用に供するもの）

２．日常生活に必要な物品等の販売店舗等

1. 飲食料品小売業（各種食品小売業）
2. コンビ二エンスストア（営業時間１４時間以上に限る）
3. 弁当小売業（弁当小売業に限る）
4. 金融業（銀行等）
5. 医薬品小売業（調剤薬局含む）
6. 飲食店（レストラン等）
7. 普通洗濯業（取次業含まず）
8. 理容業・美容業（美容業は、美容室・美容院に限る）
9. 学習支援業（学習塾等）
10. 療術業（柔道整復師の施術所等）
11. 農林水産業協同組合
12. 自動車一般整備業
13. 農機具修理業（農機具の修理に限る）
14. 郵便の業務等（旧特定郵便局相当）

第３４条第９号　地区計画または集落地区計画の区域内での適合する建築物等の開発行為

1. 道路管理施設
2. 休憩所（道の駅等）
3. 給油所等（ガソリンスタンド等）

第３４条第１１号　市街化促進のおそれがない等と認められるとして条例で定めた開発行為

1. 分家住宅
2. 既存宅地内建物
3. 敷地増
4. 公共移転
5. 用途変更
6. その他

分家住宅許可基準とは

分家住宅に関する許可基準は次のとおりです。すべてに該当する必要があります。

分家住宅とは、土地を所有する者の一定範囲の者が、自己が居住するための建物を建てる開発行為です。

1. 予定建築物であること
• 申請者（分家住宅を建てる者）が自ら居住するための専用住宅であること
2. 土地所有者
• 線引き以前より引き続いてその土地を所有する者（相続等による承継を含む）
• 前橋市、高崎市、伊勢崎市等は昭和４６年３月３１日に線引きが行われましたので、それ以降に売買等で取得した所有者は該当しません。
• その土地を線引き後に交換した場合も、交換前の面積までは対象となります。
3. 申請者
• 線引き前の土地所有者の三親等以内の直系血族であること（兄弟は傍系血族です）
• 土地の現所有者か、所有者の三親等以内の血族であること（傍系血族でもかまいません）
4. 申請地の位置
• 既存集落（５０以上の建物が５０メートル以内の間隔で建っている状況）からおおむね１００メートル以内の土地
• 既存集落に準ずる集落（２０以上の建物が５０メートル以内の間隔で建っている状況）の建物敷地からおおむね５０メートル以内の土地であって、その土地の外周の１／４以上が農地ではないこと
5. 申請地の面積
• 原則１５０㎡以上５００㎡以下
6. その他
• その土地の所有者が他に建築可能な土地を有していないこと
• 申請者や配偶者等が、他に建築物や建築可能な土地を有していないこと
• 申請者が結婚その他独立して世帯を構成する事情を有すること
• 申請者が独身者の場合は、扶養すべき同居者（直系血族三親等以内の者）がいること、または婚約し結婚を予定していること、あるいは年齢がおおむね３０才以上であって独立して世帯を構成する合理的事情があること
• 申請地から勤務地まで通勤可能であること
• 適切な資金計画を有していること

市街化調整区域の農地に分家住宅を建てたい場合は、まず農振除外を申請します。許可が下りた段階で、開発許可と農地転用を同時に行います。

 

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